摘要:简要分析了当前国内房地产现状.房屋测量是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，它关注的是民生问题。概述了房产测绘中的几点措施，分析了产生误差的原因，基于误差分析，提出了房屋预测方案，便于将误差降低到最小。
　　关键词:房产测绘；概述；措施
　　商品房面积大小直接决定房屋总价，广大购房者对房屋面积非常关注，特别对同一房屋在预测和实测前后面积差异更为关心。房屋面积测量主要采用实地量距法和坐标解析法测量边长、房角点等房屋要素以解算房屋面积，因此其误差主要取决于实地测量的误差以及数据计算处理的误差。合理理解预测与实测，对整个房产测绘起着非常重要的实际意义。
　　1 房产测绘的几点概述
　　房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
　　房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。
　　通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳为以下两点：（1）数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
　　（2）技术性原因。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。
　　并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。
　　2 房产测绘的几点措施
　　加强预测的准确性乃是解决问题的关键所在，而预测工作在应该重点把握对预测
　　(1)预测图纸资料的检查。设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性，应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位的图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供是没有经规划部门核准扩初设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等，若图纸附有建筑设计CAD 光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制；检查设计单位提供的对图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否能进行分摊；特别注意设计图上的文字注释，如：平台、入户花园、连通阳台、架空层等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致，比喻“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似技术规定条款中的“无柱外走道”或“不封闭的阳台”，究竟如何定性，必须要有一个明确的说明。
　　（2）尺寸数据的采集。在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸，需要经过换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸；在使用面积预测换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm 的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为24cm；设计为24cm 的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为28cm。否则，预测面积与实测面积相差很大；对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图，对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等，在平面图上尺寸往往不准确，我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大样图为准。另外，通过查阅房屋开发商提供的建筑C A D 设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法；要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的层高等关系。设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含）才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m 高度的准确位置。
　　（3）成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里检查，主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘部门设置的质量检查机构或专职检查人员。重点检查：预测算的分户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否与图上一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理；房屋边长数据的采集，有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。
　　此外最好在预测成果报告中说明中此面积仅供商品房预售使用，不能作为办理产权证依据，房屋竣工时，凭竣工图纸及规划等相关手续即时办理竣工实测等内容。
　　总的来讲，鉴于预测面积和实测面积的不同，直接导致房款的补和退。在具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。如实测面积小于预测(合同)面积，误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3％部分的房款由出卖人双倍返还买受人。这时，购买者少花了钱不会有太大异议。在实测面积大于预测(合同)面积时，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房款，由买受人补足，超出3 名部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。这时购房者大多不愿再补交房款，以至于对开发部门、测绘机构、房地产行政主管部门不信任。常常引起争议和纠纷。要加大宣传力度。开发商在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者。要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习。
　　3 结语
　　解决上述问题需要加大宣传力度，让老百姓在购房时了解，预测和实测会有差异，面积差异较大时，应及时告知购房者。要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习。同时更要加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业从业人员的综合素质，从技术上加以保障。

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